Así que has hecho un poco de trabajo preliminar, has generado clientes potenciales, los teléfonos están sonando y has motivado a los vendedores para que se interesen por vender sus propiedades. ¿Qué haces ahora?
¡Encuentre un comprador inversor!
Señales de vendedor motivadas
Para empezar, una de las cosas más sencillas que puede hacer para que el teléfono empiece a sonar es colocar un letrero frente a la casa que está intentando vender.
Puede pensar que esto no funcionaría ni en un millón de años, pero hace solo dos semanas, vendimos 2 propiedades a un nuevo comprador que simplemente nos llamó por un letrero que habíamos colocado en el patio delantero. Llamaron y le hablamos de nuestra página web inmobiliaria, vieron otra que les gustó mucho y, ¡pum!, ¡compraron dos!
Todo lo que colocamos en el cartel es lo siguiente:
«¡Vendedor motivado!
Pidiendo 24.900 dólares
317.555.5244»
Grupos de Craigslist y Facebook (*Esto se escribió antes de que Facebook se convirtiera en un recurso popular de REI)
Otra forma excelente (y gratuita) de generar clientes potenciales para compradores en efectivo es publicar todo tu inventario en Craigslist al menos 3 veces a la semana (cuantas más, mejor).
Hemos vendido tantas propiedades fuera de Craigslist, ¡que ni siquiera es divertido!
Ahora, la clave para trabajar con estas pistas es asegurarse de tener una caja fuerte en sus propiedades para que simplemente pueda proporcionarles un código y ellos puedan ir a ver la propiedad ellos mismos.
Luego anotas su nombre y número y haces un seguimiento con ellos cada dos días, hasta que digan que quieren seguir adelante con la propiedad o que no están interesados.
Si no están interesados, pregúntales cuáles son sus criterios de compra y, a continuación, les envías propiedades para que comprueben que cumplen con los criterios especificados.
Organizaciones locales de redes inmobiliarias
Si te unes (y utilizas) tu Asociación de Inversores Inmobiliarios (REIA) local, según nuestra experiencia, ¡encontrarás un montón de compradores de esta manera!
Creo que la clave es tener una REIA excelente; ¡la nuestra en Indianápolis ha demostrado ser una de las mejores!
Participamos en eventos de conferencias, a través de ellos, y publicamos nuestro inventario en su sitio web, y no creerás las conexiones que hemos establecido.
Una vez más, hace solo unas semanas, un nuevo comprador nos llamó desde el Asociación de inversores inmobiliarios del centro de Indiana(CIREA) ¡y compró 2 propiedades a la vez!
¡Bastante impresionante si me preguntas!
El siguiente paso es proceder al cierre de la propiedad
En la mayoría de los estados, usted hace que una compañía de títulos o un abogado completen los cierres. Aquí en Indiana, tenemos compañías de títulos que hacen la mayor parte del trabajo.
Es extremadamente importante que comprenda la relación entre la compañía de títulos y los acuerdos de compra y que tenga habilidades organizativas para coordinar los horarios. Cerramos todos los martes y viernes, y acudimos a nuestras compañías de títulos cada semana en esos días específicos.
Tan pronto como una persona acepta comprar mi propiedad, firma un acuerdo de compra de 1 página que es básicamente un compromiso que incluye el costo y los términos y condiciones.
Este es un ejemplo de nuestros términos típicos:
El comprador paga todos los costos de cierre, incluido el seguro de título, y asume la responsabilidad de los impuestos a la propiedad que vencen en mayo de 2018 (esto es extraño en Indiana porque pagamos impuestos en la parte trasera). Intentamos limitar el período de inspección a 5 días o menos para evitar demoras. También alentamos a nuestros posibles compradores a actuar con la debida diligencia antes de firmar un acuerdo de compra y, dado que cerramos rápidamente y cerramos el martes o el viernes de la semana siguiente, normalmente no necesitamos pagar una fianza.
Ahora bien, si el inversor se ha retirado antes o si faltan dos semanas para la fecha de cierre, entonces necesitamos una fianza que añada valor al acuerdo de compra y se destine al precio de compra.
Usamos lo que se llama DocuSign que permite al comprador firmar todo por correo electrónico. Una vez que recibimos el contrato de compra de 1 página firmado por el inversor, cargamos el documento en nuestro software interno y lo notificamos a nuestro coordinador de transacciones, quien lo procesa con nuestra sociedad de títulos.
Luego, nuestra compañía de títulos realiza una búsqueda de títulos para asegurarse de que no haya gravámenes, impuestos atrasados ni sentencias sobre la propiedad.
También recomendaría adquirir un «seguro de título» que lo proteja contra cualquier gravamen, de modo que si se le pasa por alto un gravamen sobre la propiedad, puede presentar una reclamación ante su compañía de seguros de títulos y ella se hará cargo y cubrirá el gravamen.
Si el título es gratuito y claro, puedes proceder al cierre.
Ahora, como mencioné anteriormente, hay tres maneras de cerrar.
El primer método consiste en asignar el contrato en el que coges el acuerdo de compra y lo vendes (o asignas) a otra persona a cambio de una comisión. El desafío de este método es que el comprador verá cuánto ganaste por la propiedad.
El segundo método es el doble cierre, en el que compra y vende la propiedad simultáneamente en cuestión de minutos. Al cerrar, primero firmas los documentos con el vendedor motivado y, unos minutos más tarde, te reúnes con el comprador inversor y firmas los documentos de cierre con él.
Lo mejor de esta estrategia es que el comprador no sabe cuánto ha ganado con la propiedad y, si encuentra una sociedad de títulos favorable a los inversores, puede utilizar los fondos del comprador inversor para financiar su transacción.
Luego está el cierre simple, en el que usas tu dinero o el dinero privado de otra persona para comprar la propiedad. Luego eres el propietario de la propiedad y eres libre de hacer lo que quieras con la propiedad.
Una vez que haya seleccionado la estrategia que va a utilizar para cerrar la operación, todo el dinero se envía a la compañía de títulos. Una vez que ambas partes hayan firmado toda la documentación, la compañía de títulos pagará al vendedor motivado su dinero y el registro de los documentos, y luego cerrará el proceso.
Me pagaron... ¿y ahora qué? ¡Sigue leyendo la semana que viene para conocer algunos recursos de seguimiento y la descarga completa en PDF de la Guía sencilla para empezar!
