¡Bienvenido!
Mi nombre es Brett Snodgrass y quiero darte la bienvenida oficial a la familia Simple Wholesaling y felicitarte por descargar nuestra primera Guía sencilla.
Si tomas la información que te enseñamos en nuestras Guías Sencillas y la aplicas a tu negocio, ¡estarás bien encaminado hacia unos ingresos de 6 cifras y una vida verdaderamente plena en muy poco tiempo!
En esta sencilla guía, encontrará todo lo que necesita para empezar con éxito como mayorista inmobiliario.
Mi historia
Antes de continuar, quiero compartir mi historia y cómo la venta al por mayor cambió mi vida por completo.
He sido inversor inmobiliario durante más de diez años. Cuando empecé en el sector inmobiliario, acababa de graduarme de la universidad con un título en educación infantil y era profesora sustituta. En mi primer año como sustituta, solo había ganado 10.000 dólares.
¡Estaba arruinado!
¡Odiaba mi trabajo!
No tenía ningún propósito en mi vida y, francamente, me sentía miserable porque sabía que el camino de un profesor no era el adecuado para mí.
Como ganaba tan poco dinero en ese momento, tuve que vivir en el sótano de mis padres y, en un intento fallido de hacer algo por mí mismo, decidí iniciar un negocio paralelo de venta de DVD piratas en Internet.
No tenía ni idea de lo ilegal que era y, finalmente, recibí una carta de cese y desistimiento y me llevaron ante los tribunales y me demandaron por todo lo que tenía (que no era mucho).
Así que, en lugar de tomar la ruta profesional, empecé a buscar formas de convertirme en emprendedora y tomar el control de mi tiempo (legalmente). Empecé a vender cualquier cosa que pudiera tener en mis manos, desde coches hasta equipos estéreo en eBay.
Mi búsqueda finalmente me llevó a algo llamado inversión inmobiliaria, y vaya, ¡terminó cambiando mi vida para siempre!
Cuando empecé, no sabía nada sobre la inversión inmobiliaria. Pero simplemente decidí: «¿Sabes qué? Voy a comprar una casa y ver qué pasa».
Encontré esta casa en Youngstown, Ohio, con un precio de venta de 9.000 dólares. En ese momento solo tenía 5000 dólares en mi cuenta de ahorros, pero mi padre decidió igualarme, así que cogí todos los ahorros que tenía, me asocié con mi padre y compré esta casa por un total de 10 000 dólares, incluidos los gastos de cierre.
Esos 10.000 dólares eran literalmente todo el dinero que teníamos que invertir, así que al no quedar dinero, no teníamos ni idea de qué hacer a continuación. Así que pensé: «¿Y si intento venderlo por un poco más de lo que lo compramos?»
Así que hicimos precisamente eso y pusimos la propiedad en venta por 15 000 dólares y obtuvimos una increíble ganancia de 5000 dólares entre los dos.
¡Me enganché!
¡Acababa de ganar la mitad de mi salario anual en menos de una semana!
En el momento en que eso ocurrió, recuerdo que me senté y dije: «Si pudiera hacer esto con una casa, ¿qué pasaría si lo hiciera con cien casas?»
Así que ahí es donde empezó todo.
Poco a poco empecé a acumular capital circulante y ahora, 10 años después, tengo un equipo y lo he escalado hasta el punto en que ahora, habitualmente, tenemos un promedio de 150 000 a 200 000 dólares en un mes determinado.
No les digo estos números para presumir; todo es para la gloria de Dios. Comparto estos números para que veas que esto también es posible para ti y para tu empresa.
La venta mayorista de bienes raíces ha sido, literalmente, mi boleto para crear la vida de mis sueños y rezo para que esta sencilla guía lo ayude a comenzar y lo aliente a utilizar la venta mayorista de bienes raíces para hacer lo mismo en su vida.
Así que, sin más preámbulos, ¡vamos a ello!
¿Qué es la venta al por mayor?
Cuando buscamos la definición de la palabra «venta al por mayor», dictionary.com define «venta al por mayor» como «la venta de productos en cantidad, según los minoristas o vendedores, para su reventa (no para la reventa)».
Entonces, cuando eres una persona que vende productos a empresas (minoristas) y no a particulares, les vendes productos que pueden cambiar y usar para ganar dinero, ¿verdad?
¡Absolutamente!
En resumen, los mayoristas inmobiliarios son esencialmente los casamenteros o los «intermediarios» entre la propiedad y el comprador inversor.
Los mayoristas compran propiedades extremadamente baratas a vendedores motivados, y luego se dan la vuelta y las venden a un costo ligeramente superior, pero aun así con un descuento significativo, lo que deja espacio para que el comprador inversor obtenga grandes beneficios.
Simplemente obtienes una propiedad barata y la vendes. ¡Es así de simple!
Los tres métodos diferentes de venta al por mayor de bienes raíces
Ahora que comprende qué es la venta al por mayor, analicemos las tres estrategias más comunes que se utilizan para vender bienes raíces al por mayor.
1. Tareas
Este método es probablemente la estrategia de venta al por mayor más popular porque no le cuesta dinero de su bolsillo y implica poco o ningún riesgo.
Esta estrategia consiste en obtener una propiedad en virtud de un acuerdo de compra entre usted y un vendedor motivado y, antes de cerrar, encontrar un comprador inversor al que vender los derechos contractuales a cambio de una comisión.
He aquí un ejemplo. El vendedor motivado quiere 10 000$ por su propiedad. Escribes un acuerdo de compra con el vendedor por 10 000$. Durante el período de «diligencia debida», consultas tu lista de compradores y te ofreces cederle el contrato por una comisión de 5000$.
El comprador inversor compra la propiedad por 15 000 dólares y, ¡boom, acabas de ganar 5000 dólares con una oferta mayorista!
Suena bastante simple, ¿no?
¡Ahora hay tantos beneficios increíbles al aprovechar la estrategia de asignación!
Tiene muy poco dinero en la transacción (si es que lo tiene) y tiene muy poco riesgo porque normalmente puede encontrar la manera de retirarse de la transacción si es necesario.
Sin embargo, en Simple Wholesaling personalmente no nos gusta este tipo de venta al por mayor por un par de razones:
Áreas grises legales
Dependiendo de su mercado, parece que hay muchas áreas grises legales sobre si puede vender al por mayor mediante cesiones sin una licencia de bienes raíces, o si es que puede hacerlo.
Muchos argumentan que, en esencia, actúas como un agente autorizado porque estás supervisando una transacción entre un comprador y un vendedor con fines de lucro. Si promociona una casa para la venta que técnicamente no es suya, podría ser acusado de fraude. Si tiene su licencia de bienes raíces, es más limpio realizar tareas, pero aun así podría tener algunos problemas según las leyes de su estado.
No somos abogados ni brindamos asesoramiento legal, pero esto puede conllevar un gran riesgo legal, por lo que si decide asignar contratos, le recomiendo encarecidamente que se reúna con un abogado inmobiliario de su mercado y pídale que redacte su acuerdo de compra y le asesore sobre la mejor manera de realizar este tipo de transacciones inmobiliarias.
Podría considerarse deshonesto
Si le dices a un vendedor motivado mediante un acuerdo contractual que vas a comprar su casa y otra persona compra la propiedad en su lugar, eso puede hacer que el vendedor se asuste fácilmente y se retire del trato.
Del mismo modo, si le digo a un comprador inversor que tengo una oferta y el vendedor motivado decide detener la interacción entre nosotros, destruirá mi reputación ante el comprador y me parecerá un gran impostor.
¡Puede ser muy complicado!
Nuestra empresa se llama Simple Wholesaling por una razón. Nos encanta mantener las cosas lo más simples posible.
Pierdes el control porque tratas con varias personas y con varios precios.
¿Están familiarizados con la cadena de margaritas?
Si no, he aquí un ejemplo de una cadena de margaritas, obtengo una propiedad bajo contrato. Se la asigno a Joe, luego Joe se la asigna a Tom y luego Tom le asigna el contrato a Harry.
La llamamos cadena de margaritas porque eso es lo que es, una cadena grande que puede ensuciarse mucho, ¡muy rápido! Si algo fracasa, se rompe toda la cadena y todos los involucrados se sienten frustrados y molestos.
Pero no dejes que esto te asuste.
Las asignaciones son una forma fantástica de vender bienes raíces al por mayor. Hay miles de mayoristas que utilizan las asignaciones como su método principal todos los días. Si lo haces bien, no deberías tener nada de qué preocuparte.
2. El doble cierre
El método de doble cierre se utiliza cuando compra una propiedad y luego la vende a un inversor de inmediato, ¡en cuestión de minutos!
Al cerrar, primero firma los documentos con el vendedor motivado y, más tarde, ese mismo día, se reúne con el comprador inversor y firma los documentos de cierre con él.
El éxito del doble cierre depende en última instancia del momento y ¡el mayor riesgo al utilizar este método es que no tienes el control de la transacción!
Dependes de la motivación del vendedor y del comprador, y si alguno de ellos no se presenta, las cosas podrían ponerse complicadas y tu reputación podría verse afectada.
Si se hace correctamente, el doble cierre puede ser una forma increíble de vender bienes raíces al por mayor.
3. El cierre simple
La última forma de vender bienes raíces al por mayor es algo que nos gusta llamar el «cierre simple».
En realidad, esto es lo que hacemos en Simple Wholesaling porque, en mi opinión, le brinda el mayor control sobre la transacción y es legalmente la forma más segura y fácil de vender bienes raíces al por mayor.
En un cierre simple, simplemente compra la propiedad al vendedor motivado, con sus propios fondos, la cierra y, una vez que es propietario total de la propiedad, la comercializa y la vende a un comprador inversor.
¡Es tan sencillo!
Me gusta esta estrategia sobre todo porque no tengo que preocuparme de que el vendedor motivado se eche atrás, de que el inversor estropee mis acuerdos de préstamo si se echa atrás o de que la ley simplemente venda propiedades de mi propiedad.
Ahora, la desventaja de este tipo de venta al por mayor es que se necesita mucho capital circulante para funcionar, pero no dejes que esto te desanime.
Empecé con solo 5000 dólares y, en un año, ya trabajaba como mayorista a tiempo completo, ¡así que definitivamente es posible!
Cada tipo de venta al por mayor tiene sus ventajas y desventajas y, en última instancia, tendrás que decidir qué camino es el adecuado para ti.
Profundizaremos en las estrategias sobre cómo asignar correctamente los contratos, el doble cierre y El cierre simple en futuras Guías simples.
El desglose del modelo de negocio
Independientemente de la estrategia de venta al por mayor que elija, hay tres componentes esenciales dentro de un negocio de venta al por mayor: adquisiciones, disposiciones y transacciones.
Si lo reducimos al mínimo común denominador, este es el esqueleto de todo lo relacionado con la venta mayorista de bienes raíces, ¡así que vamos a profundizar en cómo hacer cada parte con éxito!
Adquisiciones
Las adquisiciones simplemente se centran en «adquirir» la propiedad. Esto se logra mediante la generación de clientes potenciales, la calificación de clientes potenciales, el trato directo con vendedores motivados y la conversión de clientes potenciales en negocios.
Estas son tres habilidades clave que le permitirán tener éxito en las adquisiciones:
- Análisis de ofertas
¡Debes saber cómo analizar las ofertas!
Uno de los primeros pasos para convertirse en un mayorista inmobiliario exitoso es aprender a ejecutar las compensaciones y analizar correctamente un cliente potencial.
Cuando empiecen a llegar clientes potenciales, debes saber cómo calcular las cifras para determinar qué precio puedes ofrecer realmente al vendedor motivado y, al mismo tiempo, dejar espacio para que tu inversor/comprador también obtenga beneficios.
Más adelante profundizaremos en cómo analizar las ofertas.
- Edificio Rapport
Debes saber cómo construir relaciones genuinas con vendedores motivados para establecer confianza y ayudar legítimamente a las personas.
Nuestra función como mayoristas es ayudar a los vendedores motivados a salir de su difícil situación. Para que nuestros vendedores motivados hablen abiertamente sobre su situación, debemos establecer una relación genuina porque, en última instancia, te dará una idea de qué tan «motivado» está realmente el vendedor.
Lo que me lleva al siguiente punto...
- Sentido de motivación
Ahora, a medida que comience a adquirir clientes potenciales sobre propiedades, comenzará a notar que muchas personas interesadas en vender sus propiedades no están realmente motivadas, por lo que es fundamental que aprenda a darse cuenta de la seriedad con la que se toman la venta de sus propiedades.
Además, debe comprender los acuerdos de compra. Tenemos un acuerdo de compra muy sencillo de una página con nuestros vendedores motivados y, una vez firmado, pasamos el acuerdo de compra a nuestro coordinador de transacciones para que lo procese. Recomiendo encarecidamente que consultes con un abogado del estado de tu mercado para que te ayude a redactar un acuerdo de compra.
Disposiciones
Las disposiciones se centran en «disponer» o deshacerse de la propiedad. Las disposiciones implican todo, desde la venta de la propiedad, la construcción de relaciones con los compradores y la comercialización de la propiedad.
Estas son tres habilidades clave que lo harán exitoso en las disposiciones:
- Edificio Rapport
¡Los bienes raíces tienen que ver con las relaciones!
Al igual que las adquisiciones, cuando intenta vender su propiedad, debe tener una idea del tipo de comprador con el que está trabajando. Debes ser capaz de comprender si estás trabajando con un inversor que quiere cerrar una operación única o con un inversor que compra reiteradamente a largo plazo, y luego construir la relación en consecuencia.
- Mercadeo
Si desea vender su propiedad, debe comercializarla entre sus compradores y posibles compradores.
Publicamos nuestras propiedades en nuestro sitio web, en la lista de propiedades de nuestra asociación local de inversión inmobiliaria y en Craigslist.
He aquí un pequeño secreto...
Publicamos nuestros anuncios en Craigslist tres veces por semana, luego eliminamos cada publicación y luego publicamos el anuncio nuevamente como una publicación nueva. Al hacer esto, notamos la tasa de respuesta y la clasificación parecía ser mejor cuando se trataba de una publicación nueva que de una publicación actualizada al final de Craigslist.
También enviamos propiedades nuevas y actualizaciones de propiedades a nuestra lista de compradores, que se procesa a través de un software de marketing por correo electrónico llamado Aweber.
Además de eso, también colocamos de 2 a 3 letreros frente a cada una de nuestras propiedades. Nos gusta que nuestros letreros sean simples y directos:
- ¡Vendedor motivado!
- Pedido (inserte el precio solicitado)
- Número de teléfono
¡Es súper simple y funciona!
Te sorprendería saber cuántas ofertas hemos cerrado por colocar letreros en el patio delantero.
- Comprensión de los procedimientos de cierre
Es fundamental que comprenda las diversas estrategias de cierre de ventas mayoristas que existen (cesiones, doble cierre, cierre simple), ya que tendrá que comunicarlo en su acuerdo de compra con el comprador inversor interesado en comprar la propiedad.
Si está buscando un software para usar, utilizamos DocuSign, que permite al comprador firmar el acuerdo de compra por correo electrónico.
Una vez que recibimos el acuerdo de compra firmado por el inversor, cargamos el documento en nuestro software interno y lo notificamos a nuestro coordinador de transacciones, quien luego lo procesa con nuestra sociedad de títulos.
Este es un ejemplo de nuestros términos típicos:
El comprador paga todos los costos de cierre, incluido el seguro de título, y asume la responsabilidad de los impuestos a la propiedad que vencen en mayo de 2017 (esto es extraño en Indiana porque pagamos impuestos en la parte trasera). Intentamos limitar el período de inspección a 5 días o menos para evitar demoras. También alentamos a nuestros posibles compradores a que hagan todo lo posible antes de firmar un acuerdo de compra y porque cerramos rápidamente (cerramos el martes o el viernes de la semana siguiente). Por lo general, renunciamos a la necesidad de depositar una fianza; sin embargo, sí la exigimos si el inversor se ha retractado de una operación antes o si la fecha de cierre es de dos semanas o más.
Transacciones
¡Ahora aquí es donde te pagan!
Las transacciones se centran en todo lo relacionado con los documentos de cierre, los acuerdos de compra y las compañías de títulos e implican programar todos los cierres entre nuestra empresa, el comprador, el vendedor y nuestra compañía de títulos.
Estas son tres habilidades clave que le permitirán tener éxito en las transacciones:
- Comprensión de los procedimientos de cierre
Debe comprender la relación entre la compañía de títulos y los acuerdos de compra. También entienden cómo coordinar los cronogramas y cómo redactar los documentos de cierre.
Cerramos todos los martes y viernes, por lo que nuestro coordinador de transacciones es responsable de ir a la compañía de títulos cada semana en esos días específicos.
A veces cerramos correos electrónicos en los que el coordinador de transacciones también se encarga de toda la coordinación.
- Fuertes habilidades organizativas
¡La organización es clave!
Habrá ocasiones en las que cierres varios negocios a la vez, por lo que la organización es fundamental porque te encargarás de todo el papeleo de todas y cada una de las transacciones y, si quieres cerrar rápidamente, debes mantener la organización para garantizar que cada trato se cierre de manera adecuada y oportuna.
- Arrendador
Ahora, muchos de nosotros elegimos la venta al por mayor porque no queremos tratar con inquilinos y dificultades, pero si vendes una propiedad que actualmente está ocupada por un inquilino, tendrás que encargarte del cobro del alquiler, el procesamiento de los desalojos y otros problemas relacionados con los inquilinos.
Mi historia
Hablando de cierres, quiero compartir una historia loca con ustedes...
Una vez compré una casa y cuando fui a verla no estaba allí. A veces compramos casas sin haberlas visto en persona. Sin embargo, por supuesto, miramos las fotografías, como fue el caso de esta casa en particular. La compré un lunes después de solo mirar fotos.
El miércoles después de la compra fui a ver la casa. A medida que me acercaba más y más a la dirección, me di cuenta de la mala zona en la que se encontraba y empecé a oler algo en el aire. Llegué a lo que creía que era la dirección, pero no vi ninguna casa allí, así que seguí conduciendo un poco. Al darme cuenta de que tenía la dirección correcta, volví a donde debería haber estado la casa y me di cuenta de que el olor era... humo.
Cuando salí del coche vi lo que debería haber sido la casa que compré, pero en vez de eso había un montón de escombros quemados. Llamé al agente y a los bomberos para obtener los detalles de lo sucedido. Resulta que básicamente compré la casa el lunes y se incendió el martes, antes de poder asegurar la propiedad, por supuesto.
Les cuento esta historia porque, aunque he tenido muchos éxitos en este negocio, también he tenido algunos fracasos. Sin embargo, esta historia tenía un lado positivo, a pesar de que perdí todo mi dinero en esta casa. Había una iglesia al otro lado de la calle que quería agregar más espacios de estacionamiento, así que pude donarles el terreno para su estacionamiento. Supongo que Dios siempre tuvo un plan para esta propiedad.
Si pudiera volver y entrenarme sobre qué hacer al principio, esto es lo que haría primero...
Consiga un mentor
Encontrar un mentor inmobiliario es lo mejor que puede hacer porque reduce la cantidad de errores que cometerá como novato.
Contar con un inversor experimentado con el que hacer negocios, pedir consejos y crecer es algo que creo que es el paso más crucial para convertirse en un inversor inmobiliario y he conocido a muy pocos inversores inmobiliarios exitosos a largo plazo que lo hayan logrado sin uno.
Ahora bien, los inversores inmobiliarios son personas muy ocupadas, y si quieres captar su atención, hay una forma correcta y una forma incorrecta de hacerlo. Así que aquí tienes algunos consejos...
Cómo encontrar un inversor inmobiliario experimentado
A veces, las personas tienen dificultades para encontrar un inversor experimentado en su área. Mi sugerencia sería empezar con las alertas de palabras clave de BiggerPockets y llegar a los inversores locales de esa manera.
También recomendaría asistir a las reuniones locales de la Asociación de Inversores Inmobiliarios (REIA) porque muchos inversores pasan el rato allí.
Si eso no funciona, si accedes al Servicio de anuncios múltiples (MLS), puedes buscar compradores en efectivo que hayan comprado en tu área durante los últimos seis meses y luego ponerte en contacto con ellos de esa manera.
Más allá de eso, Meetup.com también es otra forma de conectarse con otros inversores de su mercado al unirse a grupos inmobiliarios que invierten en bienes raíces.
Una vez que encuentres a tu posible mentor, invítalo a tomar un café o a almorzar.
No pidas que te guíen
Aunque algunas personas que empezaron de esta manera conmigo han salido bien, la gran mayoría de las personas que me piden que las asesore la primera vez que me reunimos suelen ser una pérdida de tiempo.
Mi primera sugerencia sería ir despacio. Debe asegurarse de que ambos encajen bien y se beneficien mutuamente de la relación.
En su primera reunión, le haría las siguientes preguntas:
- ¿Cuáles son sus valores fundamentales?
- ¿Cuáles son algunas de las cosas que te apasionan en la vida?
- ¿Qué tipo de inversión hace y cómo lo hace?
- ¿Cuáles serían sus sugerencias para mí, como principiante?
- ¿Colaboran en las ofertas caso por caso?
Una vez que estés sentado con el posible mentor, no juegues. Dígales la verdad absoluta. Diga: «Soy un nuevo aspirante a inversor inmobiliario que no sabe mucho, pero tengo hambre y ganas de aprender. Solo necesito un poco de orientación».
A continuación, hágales saber que ya ha tomado medidas y ha encontrado algunas propiedades que cree que podrían ser buenas ofertas, y muéstreles los números que obtuvo. Luego, diles que, dado que eres nuevo, quieres que revisen las oportunidades de venta y te ayuden a determinar si, de hecho, son buenas ofertas o no.
Pregúntales si estarían dispuestos a ayudarte a analizar los clientes potenciales que les consigas y, si alguna es una buena oferta, si te ayudarían a cerrar el negocio con una división de 60/40 (donde ellos se quedan con el 60% y tú con el 40% del beneficio neto).
Descubra sus necesidades
A continuación, trataré de descubrir qué es lo que le falta a su negocio. Su comunicación debe parecer simplemente un deseo de ayudar y aprender.
Si tienen problemas con las redes sociales, sugiéreles administrar las redes sociales por ellos. Si se trata de una empresa unipersonal, ayúdalos con llamadas motivadas de vendedores. Ofrécete a hacer recados, limpiar su oficina, redactar acuerdos de compra y realizar cualquier trabajo preliminar adicional necesario para cerrar el trato.
Sea lo que sea para su situación específica, una vez que lo hayas descubierto haciendo preguntas estratégicas, ofrécele formas en las que puedas intervenir y ayudar.
Si lo haces, cuanto más valor aportes y más te ayudará tu mentor.
Ofertas de Bring Them
A medida que los ayude en sus negocios, sea agresivo a la hora de encontrar ofertas porque ahora se encuentra en una posición en la que puede recurrir al consejo de un inversor experimentado.
Crea tus propias composiciones y números y simplemente pídele a tu posible mentor que los compruebe por ti y, si los números son buenos, pregúntale si le gustaría asociarse contigo en esa oferta en particular.
Puedes decir: «¿Qué me sugieres que haga? ¿Te gustaría participar en esto conmigo? Puedes quedarte con el 50 por ciento si lo financias y me explicas todos los pasos necesarios».
Si el inversor está de acuerdo, boom: acabas de encontrar un mentor inmobiliario.
Sin dinero ni experiencia, servir y agregar valor es realmente la única ventaja que tiene al comenzar, ¡así que úsela sabiamente!
¡Actúe!
¡El objetivo es HACER QUE SUENE EL TELÉFONO! ¡Y la única forma de hacerlo es tomando medidas!
Mucha gente no toma medidas. Leen libro tras libro. Leen publicaciones de blog tras publicaciones de blog. Escuchan podcast tras podcast y, finalmente, terminan abrumados con toda la información que existe sobre la inversión inmobiliaria.
Te prometo que aprenderás mucho más tomando medidas y cometiendo errores que leyendo un libro.
¡No tengas miedo! ¡Ve a por ello! Comete los errores y, más pronto que tarde, harás las cosas bien.
¡Cómo hacer que suenen los teléfonos!
Ahora que has encontrado un mentor, ¡pon el pie en la acera y comienza a generar ofertas! ¡Estos son mis principales generadores de ofertas que te ayudarán a cerrar tu primera oferta!
Conducir por dólares
Honestamente, la forma más barata de encontrar vendedores motivados es conducir por dólares. Simplemente puede subirse a su automóvil, conducir por la ciudad y buscar propiedades en ruinas.
Mientras conduce, busque propiedades con césped alto, ventanas tapiadas, pintura descascarada, etc. y luego anote las direcciones de esas propiedades.
Una vez que tenga la dirección, diríjase al sitio web del tasador fiscal, ingrese la dirección y busque al propietario de la propiedad.
Una vez que tengas el nombre del propietario, puedes buscar su información de contacto mediante un software de rastreo omitido llamado TLO.
¡Esta estrategia es gratuita y, literalmente, le cuesta la gasolina de su automóvil y su tiempo!
Establecimiento de redes con «mentores», inversores o agentes
¡Los bienes raíces tienen que ver con la relación!
Sabes, muchas veces no es lo que sabes, sino a quién conoces.
Asistir a eventos de networking te permite conectarte con personas de tu mercado que realmente están tomando medidas y haciendo «las cosas».
Piénsalo, si conoces a las mejores empresas, a los principales inversores que compran y mantienen y a los principales mayoristas de tu mercado, en última instancia te estás preparando para el éxito porque muchas veces tienen inventario, pero no tiempo, por lo que lo venden muy barato solo para perder el control.
Por lo tanto, la creación de redes es esencial y ¡es una excelente manera de generar ofertas!
Señales de bandidos
Coloque letreros de bandidos en áreas de alto tráfico e intersecciones concurridas. Mantenga las señales simples y directas al grano. Nuestros letreros de bandidos simplemente dicen:
«¡Compramos casas en efectivo!»
número de teléfono
Gastamos entre 0,50 y 1,00 dólares por letrero y le pedimos al administrador de la propiedad que coloque los letreros y haga un porcentaje si la oferta proviene de un letrero de bandido.
Correo directo
El marketing por correo directo se dirige a una lista de posibles vendedores motivados mediante el uso de información específica como la edad, el código postal, el nivel de ingresos, etc., y luego contratas a una empresa para que envíe cartas o postales a las personas de esa lista.
Esta es una forma muy eficaz de encontrar vendedores motivados, pero tiene un coste elevado.
En este momento, como empresa gastamos más de 10 000 dólares al mes en campañas de correo directo, pero tenemos un promedio de entre 10 y 12 propiedades al mes, por lo que lo justifica.
Supongamos que tiene un promedio de 6.500 dólares en propiedades, puede ver por qué gastar 10.000 dólares al mes tiene sentido para nosotros, pero no ocurre de la noche a la mañana.
Gastamos 10 000$ al mes en campañas de correo directo y tenemos dos gerentes de adquisiciones a tiempo completo dedicados a filtrar las llamadas para atender a los clientes potenciales que llegan. Por eso, en lugar de perseguir y perseguir a los vendedores motivados, a través de nuestra campaña de correo directo, los vendedores motivados acuden directamente a nosotros.
Chicos, sé que estos números pueden parecer un poco abrumadores, pero no dejéis que os desanimen.
Llevará algún tiempo llegar a ese nivel, pero no dudes en dedicarte a algo más, ya que el correo directo es tu mejor opción para agilizar el flujo de transacciones.
Así que has hecho un poco de trabajo preliminar, has generado clientes potenciales, los teléfonos están sonando y has motivado a los vendedores para que se interesen por vender sus propiedades. ¿Qué haces ahora?
¡Encuentre un comprador inversor!
Señales de vendedor motivadas
Para empezar, una de las cosas más sencillas que puede hacer para que el teléfono empiece a sonar es colocar un letrero frente a la casa que está intentando vender.
Puede pensar que esto no funcionaría ni en un millón de años, pero hace solo dos semanas, vendimos 2 propiedades a un nuevo comprador que simplemente nos llamó por un letrero que habíamos colocado en el patio delantero. Llamaron y le hablamos de nuestra página web inmobiliaria, vieron otra que les gustó mucho y, ¡pum!, ¡compraron dos!
Todo lo que colocamos en el cartel es lo siguiente: «¡Vendedor motivado! Pidiendo 24.900$ 317.555.5244$»
Craigslist
Otra forma excelente (y gratuita) de generar clientes potenciales para compradores en efectivo es publicar todo tu inventario en Craigslist al menos 3 veces a la semana (cuantas más, mejor).
Hemos vendido tantas propiedades fuera de Craigslist, ¡que ni siquiera es divertido!
Ahora, la clave para trabajar con estas pistas es asegurarse de tener una caja fuerte en sus propiedades para que simplemente pueda proporcionarles un código y ellos puedan ir a ver la propiedad ellos mismos.
Luego anotas su nombre y número y haces un seguimiento con ellos cada dos días, hasta que digan que quieren seguir adelante con la propiedad o que no están interesados.
Si no están interesados, pregúntales cuáles son sus criterios de compra y, a continuación, les envías propiedades para que comprueben que cumplen con los criterios especificados.
Organizaciones locales de redes inmobiliarias
Si te unes (y utilizas) tu Asociación de Inversores Inmobiliarios (REIA) local, según nuestra experiencia, ¡encontrarás un montón de compradores de esta manera!
Creo que la clave es tener una REIA excelente; ¡la nuestra en Indianápolis ha demostrado ser una de las mejores!
Participamos en eventos de conferencias, a través de ellos, y publicamos nuestro inventario en su sitio web, y no creerás las conexiones que hemos establecido.
Una vez más, hace solo unas semanas, un nuevo comprador nos llamó desde el Asociación de inversores inmobiliarios del centro de Indiana (CIREA) ¡y compró 2 propiedades a la vez!
¡Bastante impresionante si me preguntas!
El siguiente paso es proceder al cierre de la propiedad
En la mayoría de los estados, usted hace que una compañía de títulos o un abogado completen los cierres. Aquí en Indiana, tenemos compañías de títulos que hacen la mayor parte del trabajo.
Es extremadamente importante que comprenda la relación entre la compañía de títulos y los acuerdos de compra y que tenga habilidades organizativas para coordinar los horarios. Cerramos todos los martes y viernes, y acudimos a nuestras compañías de títulos cada semana en esos días específicos.
Tan pronto como una persona acepta comprar mi propiedad, firma un acuerdo de compra de 1 página que es básicamente un compromiso que incluye el costo y los términos y condiciones.
Este es un ejemplo de nuestros términos típicos:
El comprador paga todos los costos de cierre, incluido el seguro de título, y asume la responsabilidad de los impuestos a la propiedad que vencen en mayo de 2018 (esto es extraño en Indiana porque pagamos impuestos en la parte trasera). Intentamos limitar el período de inspección a 5 días o menos para evitar demoras. También alentamos a nuestros posibles compradores a actuar con la debida diligencia antes de firmar un acuerdo de compra y, dado que cerramos rápidamente y cerramos el martes o el viernes de la semana siguiente, normalmente no necesitamos pagar una fianza.
Ahora bien, si el inversor se ha retirado antes o si faltan dos semanas para la fecha de cierre, entonces necesitamos una fianza que añada valor al acuerdo de compra y se destine al precio de compra.
Usamos lo que se llama DocuSign que permite al comprador firmar todo por correo electrónico. Una vez que recibimos el contrato de compra de 1 página firmado por el inversor, cargamos el documento en nuestro software interno y lo notificamos a nuestro coordinador de transacciones, quien lo procesa con nuestra sociedad de títulos.
Luego, nuestra compañía de títulos realiza una búsqueda de títulos para asegurarse de que no haya gravámenes, impuestos atrasados ni sentencias sobre la propiedad.
También recomendaría adquirir un «seguro de título» que lo proteja contra cualquier gravamen, de modo que si se le pasa por alto un gravamen sobre la propiedad, puede presentar una reclamación ante su compañía de seguros de títulos y ella se hará cargo y cubrirá el gravamen.
Si el título es gratuito y claro, puedes proceder al cierre.
Ahora, como mencioné anteriormente, hay tres maneras de cerrar.
El primer método consiste en asignar el contrato en el que coges el acuerdo de compra y lo vendes (o asignas) a otra persona a cambio de una comisión. El desafío de este método es que el comprador verá cuánto ganaste por la propiedad.
El segundo método es el doble cierre, en el que compra y vende la propiedad simultáneamente en cuestión de minutos. Al cerrar, primero firmas los documentos con el vendedor motivado y, unos minutos más tarde, te reúnes con el comprador inversor y firmas los documentos de cierre con él.
Lo mejor de esta estrategia es que el comprador no sabe cuánto ha ganado con la propiedad y, si encuentra una sociedad de títulos favorable a los inversores, puede utilizar los fondos del comprador inversor para financiar su transacción.
Luego está el cierre simple, en el que usas tu dinero o el dinero privado de otra persona para comprar la propiedad. Luego eres el propietario de la propiedad y eres libre de hacer lo que quieras con la propiedad.
Una vez que haya seleccionado la estrategia que va a utilizar para cerrar la operación, todo el dinero se envía a la compañía de títulos. Una vez que ambas partes hayan firmado toda la documentación, la compañía de títulos pagará al vendedor motivado su dinero y el registro de los documentos, y luego cerrará el proceso.
Conclusión
¡Bueno, ahí lo tienen, chicos! Estos sencillos pasos lo acercarán un paso más a cerrar su primera operación.
Nuestro corazón en esta comunidad está dedicado a ayudarlo a dominar esta increíble estrategia de inversión inmobiliaria. Si alguna vez tiene alguna pregunta, ¡comuníquese con nosotros! Nos encantaría saber de ti.
Recursos
La siguiente es una lista de recursos que hemos reunido para ayudar a los aspirantes a mayoristas de bienes raíces a conseguir su oferta.
Bolsillos más grandes — Esta es su ventanilla única para todo lo relacionado con el sector inmobiliario. Si necesita recursos educativos, oportunidades para establecer contactos, un apoyo masivo, todo está aquí.
Oportunidades de creación de redes
Herramientas de software
Recursos de correo directo
Disposiciones y cierres
